不動産売却で押さえておくべきポイントとは？失敗しないための基礎知識を徹底解説！

このサイトでは、不動産売却で失敗しないために押さえておくべきポイントを徹底解説しており、不動産の選び方についてもふれています。
大きな額の取引となりますので、事前に基礎知識を身につけておく必要がありますし、安心して任せられるような不動産を探すこともとても重要です。
不動産会社に依頼せずに売り主が自分で行いたいと考えるケースもあるようですが、実際にそれが可能なのかについても解説していますので参考にしましょう。

不動産売却で押さえておくべきポイントとは？失敗しないための基礎知識を徹底解説！

不動産売却で失敗しないためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。
まずは不動産売却時の査定に関してですが、最初から一社に絞り込まずに複数の会社から査定を受けるのがお勧めです。
その際は口頭ではなく必ず書面で結果をもらうようにして、その書類が出そろった時点で比較することが大切です。
また、事前に自分でも相場を調べたり、信頼できる不動産会社を選ぶことも忘れてはいけません。
住宅ローンの残債額を確認するのも必須です。

不動産売却の流れとは？まずは全体像を把握しよう！

不動産売却を検討している人にとって、全体の流れや手続きを把握しておく事は大切です。
最近では不動産価格が上昇しているので、保有不動産を売却しようと考えている人も多いのではないでしょうか。
不動産売却をする上でまず最初に行うのが価格の査定です。
不動産業者に連絡し、いくらぐらいで売れるかとか見積もりを算出してもらいます。
その際1社だけにお願いしても良いですし、複数の業者に見積もりをお願いすることも可能です。
利用したい不動産業者が決まったら、業者と媒介契約を結び買い手を探します。
チラシなどを活用して大々的に周知することもできますし、あまり近所の人に売却について知られたくない場合は不動産業者のお客様で個別に案内してもらうこともできるでしょう。
内見に来る買い手の人も多く、気に入れば契約に至ります。
買い手と売り手で不動産価格に双方が納得できれば、契約を結んで手続きを行うことで不動産売却の一連の流れが完了します。

不動産売却にはどの程度の期間を要する？

不動産売却が完了するまでの期間は、地域の物件への需要や売り主の設定した価格などで変わります。
特に購入希望者と売り主が交渉を丁寧に行うことが、1か月以内の取引成立につながることが多いです。
そのためには適正な価格の設定が不可欠であり、地域での仲介実績が豊富な不動産会社のサポートが役立ちます。
仲介を依頼した不動産会社と事前に戦略を考えると、早期に保有する物件を売ることができます。
中古マンションや一戸建てを売るときには、休日に見学会を積極的に開催するのがポイントです。
見学会の時に購入希望者と商談を進めると、スピーディーに不動産売却が行えます。
一方で築年数が古いマンションのケースでは、売却前にリフォーム工事を行う方法もあります。
古い物件の売却では半年以上の期間を要することも多いですが、リフォームで3か月程度で買い手を見つけることも可能です。
不動産への需要を調べて売却の方針を決めると、希望する時期までに取引を終えることが可能です。

不動産売却では買取という選択肢もある！

人生では引越しを余儀なくされることがあります。
サラリーマンであると転勤などの辞令が出てしまうと、今ある家を売りさばき新たな土地で家を買ったり家屋を借りる必要が出てきます。
こうした転勤や単身赴任はスピードが勝負になるんです。
早く売ってそのお金で新たな住まいの購入費や家賃に充てたい人も非常に多いでしょう。
家を売るということは簡単に出来るものではありません。
仲介であれば買い手が見つからなければ話が一向に進まないんです。
このように早急に買取ってもらい、現金化が必要な場合には仲介でなく不動産買取業者を活用するという方法もあるんです。
買取であれば仲介で不動産売却するよりもスピーディーに現金化できます。
仲介で不動産売却する場合には早くても三か月長ければ年単位かかってきます。
だが買取であれば業者により直接買い付けになるので、売却までの期間は長くて一か月足らずであり早く現金を受け取ることが可能となるわけなのです。

ローン残債がある場合の不動産売却について

不動産購入のためのローン契約を結んだ金融機関は、ローン残債がある場合の不動産売却は認めません。
これは、不動産に抵当権が設定されており、残債がある状態で不動産売却をみとめると、債権回収などの際にトラブルが起きる可能性があることが主な理由です。
したがって、不動産を売却する場合はローンの残債がなくなっていることが原則となります。
返済が終わっている場合はもちろん、売却で売主が得る代金で完済できる見込みがある場合も認めてくれます。
ただし、どうしてもローン残債が生じる場合であっても、任意売却と呼ばれている方法をつかえば不動産を売れる可能性があります。
不動産会社の中にはこの任意売却に関して実績が豊富な業者が何社もあり、彼らに仲介を依頼すれば、売主の希望をできるだけ叶えてくれるでしょう。
任意売却の後に残るローン債務は、新たに結ぶ契約にしたがって弁済をすすめていくことになりますが、売らない場合よりはるかに弁済にかかる負担は軽くなるはずです。

不動産売却の際に締結する媒介契約とは？

媒介契約というのは、不動産売却を依頼する際に不動産仲介会社と締結する契約のことです。
その内容は、不動産仲介会社が売買契約の当事者の中に入って、契約を成立するために斡旋（あっせん）業務をおこなう際のものになります。
この契約締結は、宅地建物取引業法によって義務付けられ、依頼する側が不動産仲介会社から受ける業務内容や仲介手数料などが明記されていることで、仲介トラブルを防ぐのに役立っています。
この契約は、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類あり、「専属専任」は1社の不動産仲介会社に不動産売却を依頼したら、他の会社には依頼することができなくなります。
次の「専任」も、1社に依頼したら他に依頼出来ない点は専属専任と同じですが、売主が自ら探した購入希望者とは直に取引することが許されています。
そして「一般」は、複数の会社に売却依頼をすることが可能で、かつ自ら見つけた買い手と直接取引もできる契約になります。

不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点とは？

不動産売却をするにあたって、個人の力で買い手を見つけるには限界があります。
そこで適当な不動産会社に相談の上で、不動産売却にあたっての広報宣伝や購入希望者の現地案内、契約に至るまでの手続きなどをスムーズに進めてもらうための媒介契約を締結するのがふつうです。
このような媒介契約を締結する際の注意点がいくつかあります。
まずは希望価格や引渡しの時期、その他の希望条件を不動産会社に対して明確に伝えることです。
場合によっては不動産売却の事実を隣人に知られたくないこともあるはずですし、逆に広報宣伝をあらゆるメディアを通じて大々的に行い、早期売却につなげたいこともあるでしょう。
こうしたきめ細かな活動も売主としての明確な指示がなければ実現できません。
また媒介契約とはいっても、一般・専任・専属専任という種類があり、種類に応じてそれぞれ提供されるサービスなどに違いがあることも注意点として挙げられます。
物件の特徴と希望条件をにらんで適切な種類を選ぶことが必要です。

不動産売却の必要書類を把握しておこう！

不動産売却にあたって不動産会社に仲介を依頼した場合、必要書類としてあらかじめ準備しておかなければならないものがいくつかあります。
不動産売却を依頼を最初の段階では運転免許証などの身分証明書の提示を求められます。
これは依頼者が物件の所有者であることを確認する上で必要な行為です。
ほかにも売却そのものの手続きにあたっては、物件の登記済権利証または登記識別情報、本人の印鑑登録証明書、固定資産税評価証明書は最低限必要となってきますので、住所地の市町村役場に出向いて交付を受けておきましょう。
ただし必要書類のなかには有効期限が決まっているものがありますので、売却先があきらかでないのにむやみに早く取得しても、有効期限切れになってしまうことがあります。
ほかにも地積測量図や建物平面図、別荘地やマンションの管理規約、住宅性能評価書などは必須とはいえませんが、これらの書類がきちんと揃っていることで売却価格がアップする可能性もあります。

不動産売却の相場を自分で調べる方法

不動産売却を検討している時には相場を調べなければなりませんが、自分で調べることも可能です。
自分で不動産売却の相場を調べるための方法はいくつかありますが、その中でもやはりWebサイトから情報を得るのは賢い方法です。
Webサイトを閲覧する時には、実際の売買取引価格から相場を考えることがあり、具体的な額を知ることができます。
他にも売り出し価格からでも知ることができ、こちらは実際に取引されている額ではありませんが、おおよその価格を予想できます。
特に同じような条件の物件に目を通しておくと、いざという時に損をせずに済みますので、探す時には似たような物件を探すのがコツです。
公的機関から調査した地価から見当をつけることも有効であり、これらのいずれかの方法で調べていると具体的な価格のイメージがわきやすくなります。
Webサイトにも様々なものがありますので、まずはそれぞれの特徴を調べて要望に合うものを選ぶことも大切です。

不動産売却時の査定方法は大きく簡易査定と訪問査定の2種類がある

不動産売却の際は、初めに不動産会社に売却する不動産の査定を依頼することになりますが、不動産の査定方法は大きく簡易と訪問の2種類があります。
前者は、間取り・築年数・立地などの物件情報と過去の取引事例などから金額を算出する方法で、机上査定とも呼ばれます。
実際の物件を見ないことからスピーディに結果が得られるものの、精度は低めです。
これに対して、後者は担当者が現場まで足を運んで金額を算出する方法です。
簡易査定の内容を踏まえた上で、実際の目で確認しなければ分からない細かな立地条件や日照条件、経年劣化の程度などの情報を反映させて金額を算出します。
手間と時間はかかりますが、精度が高い結果を得ることができます。
このように2種類の査定方法は特徴が異なりますが、不動産売却の際は最初に一括査定サイトなどで複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、その後気になった数社程度に訪問査定を依頼することで、最終的に依頼する不動産会社を選ぶのが一般的です。

不動産売却の際に発生する主な費用とは？

不動産売却の際は様々な費用が発生しますが、その中でも最も多くの割合を占めるのが仲介手数料です。
仲介手数料は、売却の仲介を依頼した不動産会社に対する成功報酬で、宅地建物取引業法により金額の上限が定められています。
具体的には、売買価格が200万円以下だった場合は（売却価格×5％）+消費税、売買価格が200万円超400万円以下の場合は（売却価格×4％+2万円）+消費税、売買価格が400万円超の場合は（売却価格×3％+6万円）+消費税となっています。
また、不動産売却では、売買契約書の作成時に発生する印紙税、住宅ローンが残っている物件を売却する際に発生する抵当権抹消費、売却によって利益が発生した場合に納める必要がある譲渡所得税なども費用もかかります。
印紙税は契約金額によって変動しますが、1,000万円超5,000万円以下で売却できた場合は1万円を納めなければなりません。
抵当権抹消費は、登記にかかる登録免許税と依頼する司法書士への報酬を合わせて1～2万円ほどが目安です。
譲渡所得税は、不動産売却で利益が出た場合に納める所得税や住民税の総称で、売却で利益が出なかった場合は納める必要はありません。
さらに、不動産売却の際は引っ越し代もかかりますし、必要に応じて土地の測量費や建物の解体費、ハウスクリーニング費なども発生します。

不動産売却で売買契約を締結する際の注意点とは？

不動産売買で売買契約を締結する場合、何か注意点があるとすればどのようなものでしょうか。
不動産売却における気をつけておいた方が良い事は、契約内容になります。
不動産売却の画面において重要な事は、どのような契約スタイルにするかでしょう。
一般契約と呼ばれるものが一般的であることは間違いありませんが、これを複数の会社に同時に契約をしても良いことになっています。
この方が、売れる可能性が高くなるのは間違いありません。
一方で、専属専任媒介契約と呼ばれるものや専任媒介契約と呼ばれるものが存在していますが、それぞれ1つの会社にしか申し込みをすることができません。
そうすると、縛られる事ですがレインズに登録してくれるといったメリットなどが存在します。
それだけでなく、報告書などを定期的に電話するのでそれらを見て現在どれだけの人が申し込みをしているかのかなどの客観的な内容を知ることができるのが魅力です。
それぞれ自分にとってより良いものを選ぶ必要があります。

不動産売却と不動産購入を並行する際は二重ローンに注意しよう！

マイホームを買い替える理由は人それぞれですが、住宅ローンが残っている住宅を売却する場合は二重ローンに注意しましょう。
マイホームの買い替えでは、既存の住宅を売却した後に、新しい住宅を購入するのが理想ではありますが、不動産売却が成立する前に理想的な物件が見つかるケースは少なくありません。
このような場合、先に住み替え先の住宅を購入したくなるものですが、既存のマイホームの住宅ローンが残っている状態で新しいマイホームの住宅ローンを組むのは相当の経済力が求められます。
そのため、大半の方は審査に通過することができませんが、十分な収入がある場合でも二重ローンを組んでしまうと返済が二重になる時期が発生するので基本的には避けた方が無難です。
不動産を買い替える場合は、基本的には売却が成立してから購入をするのがおすすめですが、どうしても不動産売却よりも不動産購入が先になってしまう場合は、買い替えローンの利用を検討しましょう。
買い替えローンでは、不動産売却で返済しきれなかった残債と新居の住宅ローンがまとめられるため、返済が二重になることがなく月々の返済額も選択することができます。

不動産売却後の確定申告は必ず必要？

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの期間に生じた所得の合計金額とこれに対応する税額を、納税者本人が計算して税務署に申告する手続きのことをいいます。
一般的な会社勤務のサラリーマンであれば、毎月の給与とこれにかかる税金を会社のほうで計算して税務署に申告していますので、あとは年末調整の簡単な書類さえ提出していれば、わざわざ本人が税務署に確定申告をする必要はないのがふつうです。
しかし不動産売却の場合には会社からの給与所得以外の所得が発生することになるため、みずから申告をすることになります。
もっとも不動産売却をすればすべての場合に本人が申告をしなければならないかといえば、決してそうではありません。
原則としては不動産売却により利益が生じた場合であり、売却金額から不動産の取得費やリフォーム費用、仲介手数料や登記費用などのもろもろの費用を差し引いたときに赤字になっていれば申告をする必要はありません。

不動産売却時に利用できる特別控除について

不動産売却により利益が生じた場合には、通常であれば税務署で確定申告をして譲渡所得税を納付しなければなりません。
この譲渡所得税は物件を所有していた期間によって短期と長期に分かれており、それぞれ税率が異なります。
もっとも不動産売却の対象がマイホームであった場合には、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高で3,000万円までの特別控除が受けられる法律上の規定があります。
この特別控除を使えば、たとえ不動産売却で利益が発生していたとしても、実際には税金を納付しないで済むため、ぜひとも活用したいところです。
適用を受けるための条件がいくつかあり、たとえば売主と買主が家族などの特別な関係にないこと、売却した年とその前年・前々年にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないことなどが挙げられます。
さらにこうした条件を満たした上で、譲渡所得の内訳書とよばれる書類を添付して、期限までに確定申告をする必要があります。